两大地王价格出炉!武汉最具悬念新盘房价预测TOP8!-阿松评楼
2016年,武汉诞生了一大堆地王,地价与周边房价持平,甚至高于周边房价。但后来武汉备案价严格限制,开发商高价拿了地王,备案价上不来。2017年开盘的地王仅有中海光谷锦城精装15800(地价约8200)、当代中锐万国府MOMA精装31000(地价约18000)。
大部分开发商把房子捂到了2018年,希望能够获得更高的审批销售价格,近期又有两大地王价格出炉!前江夏地王中锐滨湖尚城高层精装13300元/平,其中地价7299元/平;洪山地王东湖金茂府备案均价20800元/平,外加3500元/平装修,其中地价约14000元/平。从这个地王盘的定价规划来看,基本还是依据成本定价原则,其价格远高于周边其他楼盘。如中锐滨湖尚城旁边的百步亭江南郡等楼盘,高层备案价8500元/平,中锐超过其备案价2300元/平。而东湖金茂府同片区的杨春湖畔2016年才10000元/平左右,东湖金茂府依然把片区价格翻了一倍。
这2个楼盘的定价,比之前预期要低(中锐喊价14000,东湖金茂府曾喊价28000),但也足以让开发商保本微利,销售价格在地价的1.7-1.8倍,是一个相对折中的定价结果。
还要说的一点是,从开年以来可以看出,武汉各大楼盘的备案价格限制的是相当的严格,基本是一毛不让涨。白沙洲不少楼盘曾喊出精装14500的价格,但最终审批价依然是精装13300,这让购房新房的价格红利依然明显。虽然不知道如此严格的还能持续多久,但也绝对可以看出调控的决心,2018年上半年依然是买房的好时机!
除此之外,武汉目前依然有很多楼盘价格不太明了的,有一些是地王盘,有一些是新盘首开陶艳波,区域内没有特别明显的参照价格,今天阿松就来带大家分析和猜测一下这些楼盘的价格,欢迎大家在留言区积极发表自己观点。
价格这个东西比较敏感,特别是开盘前是很多开发商不愿谈及的问题,阿松也知道这篇文章估计要惹麻烦,但依然想写出来。此文所涉及价格不代表开发商观点,仅代表阿松个人观点!
价格悬念TOP8
汉北玺园
售楼部报价高于区域房价
汉北玺园目前主推二期12-16号楼建面75-123平带装修房源,总计约900套左右房源,开盘时间待定,这个盘从2017年底的时候就释放过可能要开盘的口径,但后来就没有然后了,一直捂盘到现在都没有开。

汉口北的楼盘比较明的价格,是联投汉口郡2期,备案价6800元/平,外加2000元/平装修,整体均价8800元/平;左岸天地备案价8000元/平+2000元/平装修,整体均价10000元/平;汉北水晶城2期7000元/平备案价+2000元/平装修。
但汉北玺园,曾经一段时间给过的报价是11000元/平以上,而这个盘是跟联投汉口郡几乎门对门的。
那么也就是说汉北玺园很可能会上手段或者上套路。
参考套路的范本就是左岸天地,这个盘就4栋楼,一次开盘所有房源都拿出来了俞云啸,是网开的并且说自己售罄了的,但过了一段时间市场上就出现了中介加价转卖这个盘房源的事情。
阿松预测汉北玺园明面上价格最大的可能性还是9000元/平左右,但不排除该项目使用一些非常规手段达到其售楼部对外11000元/平以上的价格。
价格悬念TOP7
新力城
能否突破区域12500一口价
新力城首期开盘主推8、12号楼96、114平,9、13号楼92、116平光明随心订,精装销售,预计5月下旬首次开盘。

新力城曾对外报价13000-13500元/平,甚至有购房者向阿松反应,新力城置业顾问居然释放过14000的价格?不过,按照目前白沙洲三环内10800元/平、三环外10000元/平的备案价,新力城精装价格没有理由超过12500元/平太多,如果均价到了12800元/平,就已经很让人刮目相看了。
价格悬念TOP6
五里界三剑客
全新不限购区如何定价
大武昌唯一的不限购区域即将来袭,华润琨瑜之星、招商拾光里、路劲时代城三大楼盘规划均已出炉,虽然楼盘体量并不是很大,但大武昌的第一个不限购区究竟会卖多少钱依然值得关注。介于区域地价为3500-4500元/平的高位,阿松一直认为该区域不会很便宜千金填房。

距离五里界最近的区域是江夏大花山片区,此前百步亭江南郡、新华联青年城等楼盘高层备案价8500元/平,洋房约10000元/平。五里界的价格是没有理由超过大花山片区,虽然地价高一点,但也没有横店5000多那么高,因此阿松预计五里界高层备案价7000元/平左右,洋房8000元/平左右,带2000元/平装修后均价9000-10000元/平可能性更大,近期也有网友反馈项目报价9500元/平左右。毕竟五环外汉南备案价都有7000的,五里界7000并不过分,依然是大武昌价格最低的区域。
价格悬念TOP5
光谷澎湃城奥山府
隔壁楼盘去年备案价才10000
光谷澎湃城奥山府首推4、5号楼115、140平,共260套,两个户型各占一半,最早5月底开盘大邱庄钢铁网。

目前奥山府喊价仅17000元/平,但估计是因为喊价的太离谱老酒川菜坊,目前坊间传言的价格为15500元/平。
奥山府价格的关键是看参照是绿地光谷中心城还是绿地国际理想城,奥山隔壁绿地国际理想城2017年年底高层备案价为10000元/平,奥山想一次性往上提太多 可能性显然不太大。绿地光谷中心城此前精装均价17000元/平,后来下降至16500元/平无限欲望之门。奥山府距离绿地光谷中心城约3公里,因此究竟会怎么备案确实是一个悬念。阿松认为其精装均价在15000-15500元/平可能性较大。
价格悬念TOP4
宋家岗6000多的地王们
能追平黄陂新房价格天花板吗
宋家岗一带的老盘备案价是7500元/平+2000元/平装修,是整个盘龙城价格最低,这个事情是有历史原因的,因为这片最好是有三江航天龙城这个盘在的,这个盘当时的价格就很低,导致了整个片区的备案价就上不去。
但这个片区在一段时间内实际售出的价格就是11000元/平,那是因为部分楼盘收取了价外价,后来被各种举报又都退了,也就是这个片区整体价格实际上是不到10000元/平,另外一种卖到了11000元/平的楼盘是在装修限价前绑定的4000元/平高价装修,现在的政策环境下是无法操作的。
而宋家岗在近一年的时间内有冒出来了一票地价6000+一平的黄陂地王,包括南山十里星空、五矿澜悦云玺、中城地块。华发5000+但配建学校的地块。四平之战

这票地王和区域房价现在就很尴尬,区域历史价格太低,而拿地成本太高,新盘如果价格一旦考虑到地价成本使一些新盘价格有所突破,那一些老盘也必然要追着地王盘来走,而这个区域房价将整体走高大清弊主。
综上,阿松认为这区域的房价大概有3个方向:
①备案价10000元/平+2500元/平,目前盘龙城已有这个价位的楼盘,同时横店那边4700多元一平左右的地价,备案价8800元/平,这边6000多一平的地价,备案价到10000,也是参考依据之一。
②备案价9000元/平多+2000元/平,就是整体均价到不了12000元/平,如果一旦如此定价,那就是说明相关部门认为盘龙城板块目前还不是房价全线到一个新价位的新时机独爱残疾夫君。
③压死备案价,保持盘龙城8000元/平的均价,但阿松觉得这种可能性不大。
到底这一带的黄陂地王盘到底会是以上那种走向,一切都要等待这边的某一个地王盘开盘来印证。
尚璟瑞府2017年备案价:

价格悬念TOP3融创观澜府
面粉高过面包的地王到底如何解套
融创观澜府又说要在近期开盘,推出他们的1-3号叠拼和7、8号楼及超高层房源了,叠拼191-236平、洋房140-162平、104-140平。
为什么要说又呢,因为这个盘从2017年8月份开始就时不时的说自己要开盘,但直到现在也没有开出来,彼时曾很不懂事的报过20000元/平。

这个盘开不出来的原因也很简单,那就是因为地价高过了区域房价,融创观澜府拿地10000多一平,离它最近的项目沿海翡丽公馆备案价才9000元/平。
融创观澜府也考虑到了这个点,因此规划了部分小高层和洋房,希望通过区别于高层的洋房产品先把整个盘的价格拉起来,为后续大量的高层入市铺路,但从现在一直无法开盘的情况也不知道它们想通过这种形式解套的路子到底时不时走得通。
阿松曾经从一些途径听说过,该项目的叠拼和小洋房报价是毛坯1.4-1.6万。按照10000元/平的地价,预计精装17000-18000元/平可以保本。
价格悬念TOP2
碧桂园晴川府
价格死结 武汉单价地王已准备先卖公寓了
碧桂园晴川府预计下半年首次开盘,推出50-120平loft和soho。

也就是说武汉单价地王碧桂园晴川府由于地价高过区域房价太多了,碧桂园是20000+一平的地价,而汉阳高层住宅目前最高的备案价不过16000元/平。
即使考虑到拿地成本,给碧桂园晴川府保本微利的备案价也将一下将区域房价抬升太多,各方面都很难承受这个压力。
因此这个盘的住宅什么时候推,推出来能卖什么价格还是悬念非常大的!
同区域的龙湖春江彼岸售楼部目前也已经开放,售楼部报价精装25000元/平以上,虽然其地价13000+,但想备案到这个价格还是很困难的,若按照成本定价,阿松预计其备案价在20000元/平左右更合理,加装修22000-24000元/平左右,这也将创汉阳价格新高。
价格悬念TOP1
联投花山郡
花山一年无开盘 价格无参考
联投花山郡目前主推2.2期4、5、6、10、 11、13、18 号楼85-140平房源,装修状况待定,约1300套房源一次性推出功夫哥,预计2018年5月开盘。

花山片区的价格也是十分扑朔迷离的,万科花山紫悦湾在2017年6月最后一次开盘价格备案价格为8500元/平,此后花山再也没有楼盘开过盘。
项目曾报价13000元/平左右毛坯销售,但最新的消息是装修状况待定,很大原因就是备案价格可能上不去。由于片区价格实在没有参考,花山郡项目又不属于地王项目,因此备案价放到13000阿松认为是很难的。一年时间,能把8500的备案价涨2000块钱,已经算是给足了面子,加装修13000-14000也是更合理的区间。

还有一种情况,阿松必须要强调的,本文讨论的是楼盘备案均价,但置业顾问一般释放的是销售均价。区域在哪?很多楼盘会采用“高低价”套路模式,即在整体均价基础上,部分楼栋房源故意降低价格,以团购、还建或者其他形式销售,而对外销售的房源价格自然就提高了女凰嫁到。这样一来,开发商在不损失整体货值的情况下,可以卖了人情或者达到其他目的,实际上购房者就是在为其他低价房源买单,如天纵半岛蓝湾、长江KXC、中南H、裕亚银湖城等楼盘都是这样操作的。
最后再次强调,本文为阿松一家之言,各大开发商看着如果觉得与项目预期不符,希望一笑而过,最后以结果说话,阿松也欢迎大家打脸~
当然朱青阳,陈启杰本文还有一个楼盘没有提及,就是捂盘王常青花园恒大御景,预计多少钱也欢迎大家留言~
还有,评论区已展开,请大家畅所欲言,尽情发表对以上楼盘的价格预测!
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